在房地产调控不断升级，融资全面收紧，整个行业面临“紧信用、紧政策、严监管”的背景下，今年上半年，房地产投资走强、销售平稳增长，去库存任务基本完成。上半年数据耀眼。行至年中，市场对房地产销售、投资能否持续，开始出现分歧。
（一）住房领域“消费升级”支撑销售。一是购房观念升级。1998年房改之后，老百姓的购房消费初步确立，经历了从买公房到买商品房的观念转换之后，随着生活水平提高，对购房住房的品质有了更高的追求。面积上，城镇居民人均住宅建筑面积从2000年的20.3平方米，上升至2016年的36.6平方米，购房需求也从无名楼盘向知名楼盘集中。凭借品牌溢价、精装修、优质物业等优势，同时期、同区域、同地段的楼盘，品牌开发商项目更受欢迎。购房升级带动换房需求。
二是消费区域升级。在城市内部，随着城市新区的崛起，更好的基础设施、更好的生活，带来从老城区到新城区的购房需求。在城市之间，人口从都市圈外围到中心城市、从中小城市到省会城市、从县城到中小城市、从农村到县城迁移已成趋势；同时二三线城市密集出台人才引进优惠政策，也带来城市间流动需求。
三是棚改货币化安置提升了三四线年以来，棚改货币化安置提速，2015、2016、2017年棚改开工601、606、609万套，货币化安置比例逐年上升，对全国住宅销售的拉动为13.4%、18.1%、21.4%。其中作为棚改主战场的三四线年年底三四线城市住宅成交面积占全国成交面积的67%。
消费升级对房地产销售的影响是持续的。然而，随着去库存的结束，棚改货币化势必逐渐退出，目前销售增速正处于回落通道。
（二）棚改实物安置、新建租赁房支撑投资。2018年下半年，促使投资边际向下因素包括销售回落、资金约束和棚改开工减少；边际向上因素包括补库存、行业并购和新建租赁住房。边际向上是新周期增量因素，将占主导。地区结构法测算，一、二和三四线.8%和1.4%；成本结构法测算，土地购置费占比20.4%、施工面积×单位建安成本占比79.6%，预计2018年分别同增7%、7.6%。
发展租赁住房，2017年仅对率先推出大量租赁用地的上海有影响，2018年14城试点后，边际影响大幅提升。我们测算，2017至2018年，降低销售面积增速0.3个点和2.2个点；提高新开工面积增速0.1个点和1.1个点；提高投资增速0.3个点和1.7个点。综合来看，预计2018年全年房地产投资增速和去年持平。
（一）重行政调控轻经济手段。本轮调控在短期上不断创新，调控升级为“限购、限贷、限售、限价、限土拍、梦见杀人不见血限商改住”，但热点城市供需不平衡的长期矛盾依然存在。未来政策应从向经济手段过渡，真正实现供需平衡和需求平稳，促进房地产平稳健康发展。
（二）重需求轻增加供给、重短期调控轻长效机制。“调首付比例”“调贷款利率”“限购”“限售”“调交易契税”等只是需求延后，并未解决热点城市供需失衡的根本矛盾。而供给端的政策，如调整土地供给、调整住宅工业商业用地结构、完善租赁市场等才是平衡供需的长期之策。
（三）应宣告去库存任务基本完成。自2015年中央定调“去库存”至今已有三年之久，商品房库存已降至2014年水平，三四五六线城市房价甚至出现大面积大幅上涨，各指标均显示“去库存”任务基本完成，“去库存”政策应退出。若仍处于“去库存”思下，将加剧部分城市住宅供求紧张和房价上涨风险。
（四）住房制度价值取向有待明确。解决居民住房问题，必须“高收入靠市场，中等收入靠支持，低收入靠保障”。本轮调控中，少数地区过度棚改、过度货币化导致棚改户家庭财富大幅增加，失去保障房要义；中等收入家庭受信贷政策持续变动影响，无论是刚需还是改善型需求，都未能获取持续有效支持。
（一）转变住房供应结构，丰富供应主体。未来供应主体将从开发商为主转变为、开发商、租赁中介公司、长租公司等；供给形式也将由商品房为主转向商品房、租赁房、共有产权房等多品类。目前各地正在试点的租赁房、共有产权房、集体用地建设租赁房等就是对住房供应结构的积极探索，未来应继续推进，但政策出台需因地制宜，人口净流出城市应盲目跟风。
（二）“人地挂钩”，优化土地供应。目前推行的“人地挂钩”主要是农业转移人口与建设用地供应量挂钩，并不能解决热点城市人口流入与住房供应紧张之间的矛盾，未来应推行新增常住人口与土地供应挂钩、跨省耕地占补平衡与城乡用地增减挂钩，增加大城市建设用地。同时优化城市工业用地、住宅用地和商业用地结构。此外，应积极严格执行“库存去化周期与供地挂钩”原则，优化当前土地供应模式。
（三）推进房地产税，投机型需求。目前房地产税呈现“重增量轻存量、重建设交易轻保有”特点，未来应减少交易环节税费、增加保有环节税费，促进开发建设、交易、保有环节税赋平衡，避免重复征税。同时开征空置房房产税，引导购房预期，避免住房成为炒作工具。
（四）保持金融政策稳定。居民贷款方面应实行长期稳定的住房信贷金融政策，稳定购房者预期，支持刚需和改善型购房需求；房企层面，应支持房企合理融资需求，促进金融与房地产良性循环。(作者单位：恒大研究院)
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